Czym jest i jak przebiega proces wyceny nieruchomości?

Planujesz zakup mieszkania, domu i starasz się o kredyt hipoteczny? Jeśli tak, to jednym z warunków jego uzyskania jest przedłożenie wyceny nieruchomości. Zatem pojawia się szereg pytań: czy wycena nieruchomości to ustalenie jej ceny i czy każdy może ją przeprowadzić? Jaka jest różnica pomiędzy ogólną wyceną nieruchomości a wyceną formalno-prawną? Postaram się wyjaśnić w tym artykule!

Wycena wycenie nierówna

Należy pamiętać, że wycena nieruchomości, której celem jest orientacyjne określenie wartości domu lub mieszkania i wycena formalno-prawna, która poprzedza np. udzielenie kredytu hipotecznego lub naliczenie podatku, to dwa oddzielne dokumenty! Polegająca na orientacyjnym określeniu wartości domu lub mieszkania i wycena formalno-prawna, która poprzedza np. udzielenie kredytu hipotecznego lub naliczenie podatku, to dwa oddzielne pojęcia.

Co to jest wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości to usługa, którą świadczą rzeczoznawcy majątkowi, czyli osoby posiadające odpowiednie kompetencje oraz uprawnienia. Polega przede wszystkim na stworzeniu operatu szacunkowego. Czym jest operat szacunkowy wyjaśnię dalej natomiast nadmienię tylko, że jest to dokument, który ma określoną formę, treść i strukturę i pełni istotną funkcję w procesie wyceniania domu lub mieszkania, który musi przebiegać według ściśle określonych zasad, które reguluje Ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Formalno-prawna wycena nieruchomości jest konieczna w przypadku okoliczności, których wartość domu czy też mieszkania jest przyczynkiem do dalszych działań i istnieje wymóg jej urzędowego potwierdzenia. W jakich sytuacjach będzie wymogiem?

Przy udzielaniu kredytu hipotecznego.

  1. Gdy występuje konieczność okazania operatu szacunkowego organom podatkowym.
  2. Przy sprawach rozstrzyganych sądowo, głównie spadkowych i majątkowych.
  3. Czym jest operat szacunkowy?

Czym jest operat szacunkowy?

Wracamy do zagadnienia operatu szacunkowego. Jest on wynikiem procesu wyceny nieruchomości. Ma pisemną formę i musi zawierać precyzyjne wyliczenia oraz dokładny opis domu czy mieszkania, a także powinien zawierać dokumentację fotograficzną.

Umieszcza się w nim podstawy prawne oraz rozwiązania zastosowane przy wycenie, a jego najważniejsze elementy to:

  • określenie nieruchomości i zakresu wyceny;
  • wskazanie celu sporządzenia dokumentu;
  • źródła danych o mieszkaniu bądź domu;
  • podstawa formalna;
  • szczegółowy opis stanu technicznego lokalu;
  • podanie przeznaczenia nieruchomości, które wynika m. in. z planu zagospodarowania przestrzeni;
  • analiza rynku nieruchomości potrzebną do sporządzenia dokumentu;
  • metoda oraz techniki szacunkowe.

Musimy pamiętać, że operat szacunkowy będzie rzutował na zdolność kredytową i jest ważny tylko do tego jednego celu, w jakim został sporządzony.

Metody wyceny mieszkania

Wycenę domu lub mieszkania można przeprowadzić przy wykorzystaniu różnych metod np. porównując ceny innych, podobnych mieszkań na rynku. Nie mniej najczęściej wykorzystywane są cztery metody:

1. Metoda porównawcza – przy zastosowaniu metody porównawczej cenę ustala się przez porównanie wycenianej nieruchomości do lokali o maksymalnie zbliżonych parametrach, które zostały już sprzedane. Ceny transakcyjne poddaje się korekcie, biorąc pod uwagę rozbieżności pomiędzy domami lub mieszkaniami.

2. Podejście dochodowe – wartość nieruchomości wylicza się bazując na stopie zwrotu z inwestycji, jaką można realnie uzyskać.

3. Podejście kosztowe – wyliczenie na bazie kosztów odtworzenia nieruchomości, które pomniejsza się o wartość jej zużycia, a także koszt odtworzenia części składowych.

4. Metoda mieszana – miks przynajmniej dwóch z wymienionych metod.

Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości?

Najczęściej przy wycenie lokalu mieszkalnego zwykle wymagane są:

  • wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny;
  • wypis z rejestru gruntów;
  • zarys mapy ewidencyjnej w celu określenia lokalizacji nieruchomości;
  • rzut lokalu.

W sytuacji, gdy nie posiadamy tych dokumentów, wystarczy podać numer księgi wieczystej, ponieważ rzeczoznawca majątkowy ma uprawnienia do uzyskania ich w odpowiednich urzędach.

Dodaj komentarz